深夜炸弹！奥园重组方案曝光，郭氏家族或失去控制权

等了一年多，狼来了N次，中国奥园的境外债重组方案，终于在昨晚出来了！

(资料图片)

随之而来的，还有奥园迟到了N久的2021年财报、2022年中、2022年财报。

终于能知道，奥园的真实财务状况！

奥园究竟欠了多少钱？要如何重组？公司的真实状况又是如何？股票何时才能复牌？

股民和债主们关心的问题，都有了答案。

来，先关注猫姐，我们一个一个来解析！

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1、总有息负债：1090亿

先来看看，奥园总共欠了多少钱。

截至2022年12月31日，奥园境外计息负债总额为428.18亿；境内计息负债总额为662.32亿。

境外428亿+境内662亿=总计1090亿。

曾经销售额超千亿的奥园，债务同样千亿计。

2、重组方案：原债务展期+债转股+永续债

这么庞大的债务，当然不是一朝一夕能还完的。所以奥园的重组方案，也分了很多步。

总结来说，主要有以下几步：

a、债务展期

中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具，期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

b、债转股

奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人，相当于重组生效日后公司持股量的25.22%和10.09%，对价为每股1.06港元。

c、强制可转换债

奥园拟新发行1.43亿美元无息强制可转换债券，其将于2028年9月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。

d、永续债

奥园拟新发行16亿美元永续债，其现金分配率自2031年9月起每年1%起。

注意，强制可转换债及永续债发行后，预期将作为中国奥园“权益”入账，连同方案中的债转股。

若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元。

记住这一点，下面要考。

3、郭梓文家族会否丧失控制权？

上述重组方案中，最引人注目的一点就是：

奥园创始人、大股东郭梓文家族，不仅4亿股股份将被转让，股权也将被大大稀释。

那么最关键的问题来了：郭梓文家族，会不会由此丧失了对于奥园的控制权呢？

图源自奥园集团官网，奥园创始人郭梓文

答案是，还真有可能。

猫姐查了一下，停牌前，奥园的总股本是29.66亿股。

其中，郭梓文家族合计持有16.61亿股，持股比重高达56.01%。

发行10亿股新股后，奥园的总股本将变成39.66亿股。

而郭梓文家族持有的股份却要减掉转给债主的4亿股，只剩12.61亿股，持股比重将降至31.80%。

而如果14亿股债转股的债权人联合起来，将合共持有奥园35.30%的股权。

这还不止，到2028年9月，奥园新发行1.43亿美元无息强制可转换债券将强制转换为公司普通股份。这部分股份，将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。

也就是说，奥园原来的39.66亿总股本，将只占70.1%；扩大后的总股本，将变成56.58亿股。

这时，郭氏家族的持股比重将变成：12.61÷56.58=22.29%。

而此时如果债转股的债权人全部联合起来，持股比重将高达54.64%。

也就是说极端情况，如果债权人愿意，几乎可以控制奥园，而郭氏家族也将丧失对于奥园的控制权。

联想到前段时间，郭梓宁、郭梓文两兄弟自奥园境内债发行主体中引退，也被外界视为是郭氏家族进行的风险切割操作。

由此推测，郭氏家族对于上市公司奥园控制权的丧失，或许已经有所预期。

就，只能是一声叹息！

4、奥园的家底：又一个资不抵债

当然，奥园债务重组能不能成，债主们愿不愿意债转股，还是要取决于，奥园究竟还有没有价值？

奥园在财报和重组方案中，也晒了家底。

截至2022年底，奥园的总资产为2344.26亿元，总负债为2520.63亿元，总权益为-176.37亿元。

很惊悚，资不抵债了？

难怪债转股部分要全部列入权益，不然这报表，确实没法看。

除了以债转股冲抵已经沦为负数的权益外，奥园在重组方案中，还给债主们画了一个饼~

截至2022年底，奥园手上的资产，统共就是截图中的这些——

对于这部分资产，奥园是这样预计的：

a、预计未来十年左右，开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额为643亿；

b、但如果扣掉偿还项目层面债务后，这个钱就只剩下185亿；

c、甩卖资产，可能可以获得80-138亿元。

简单来算下这个账。

未来十年，奥园预计卖房+卖资产，可以获得现金流185亿+80/138亿=265/323亿。

但奥园目前欠的债不少！

还没有算上利息和无息债务！

就算扣掉债转股部分，也还有点压力！

怎么办？！慢慢还！

5、奥园的业绩

除了家底，再来看看奥园暌违了两年的业绩情况。

列几组数据就很清晰：

2020年，奥园的销售额还有1330亿；2021年，也还有1210亿；到2022年，就只剩202亿。

2020年，奥园的营收还有675.55亿；2021年，降到了497.67亿；2022年，又进一步下降到184.59亿。

2020年，奥园的净利润还是盈利70.51亿；2021年，就变成了亏损354.88亿；2022年，亏损有所缩小，但依然亏84.96亿。

爆雷再加上楼市下行带来的销售严重下滑，对于财报的冲击，显著且刺眼。

但无论如何，财报能发出来，就已经不错了。

6、何时复牌？

最后是万千股民翘首以盼的复牌问题。

奥园在复牌进展的季度更新公告中，并没有明确复牌的时间。

但参照融创的情况，融创是在重组方案和财报发布的12天后宣布复牌的。

可以预计，奥园复牌，大概也是这个轨迹。

总而言之，经过奥园的不懈努力，应该是基本摆脱了港交所预摘牌的“死亡预告”。

这应该，是最大的好消息了。

关于奥园这次公告的重点，大致就是以上。

你怎么看奥园？关注我，评论区聊聊吧！

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